2021年后，您買了房子，卻不見得能住進(jìn)去！

因?yàn)橘u家有可能保留了居住權(quán)或者居住權(quán)已經(jīng)明確給其他人了。

一、居住權(quán)的含義及特征

居住權(quán)是指自然人依照合同的約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。

居住權(quán)作為用益物權(quán)跟其他物權(quán)不一樣的地方在于：

1、居住權(quán)人對房子有使用權(quán)，但沒有所有權(quán)；

2、居住權(quán)是為特定自然人基于生活用房而設(shè)立的物權(quán)，具有人身性；

3、居住權(quán)與房屋租賃不一樣，租賃最長不超過20年，但是居住權(quán)卻是一種可以長期存在的物權(quán)，具有獨(dú)立性；

4、居住權(quán)的設(shè)定是一種恩惠行為，因此居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓(除非另有約定)；

5、居住權(quán)人對房屋只享有占有和使用的權(quán)利，不享有收益的權(quán)利，居住權(quán)人不能將房屋用于出租等營利活動(除非另有約定)。

二、居住權(quán)的設(shè)立、期限及消滅

居住權(quán)可以通過遺囑或協(xié)議設(shè)立，一般是無償設(shè)立，需要向登記機(jī)構(gòu)申請登記，只有經(jīng)過登記才能設(shè)立。

居住權(quán)設(shè)立之后不可以繼承和轉(zhuǎn)讓，僅供居住權(quán)人居住，一般不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)《民法典》第三百七十條“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。”設(shè)立居住權(quán)可以明確具體期限，例如20年、30年等，也可以約定直至居住權(quán)人死亡，但居住權(quán)消滅后要及時辦理注銷登記，注銷之后居住權(quán)才算是正式消滅。

三、居住權(quán)的適用

（一）家庭成員之間

家庭成員之間設(shè)立居住權(quán)不僅限于父母子女之間、夫妻之間，也包括其他跟家庭成員之間存在關(guān)系的人員。

-如父母將房產(chǎn)過戶給子女的同時為自己設(shè)立居住權(quán)，避免自己老無所居；

-或父母出資為子女購房花掉一生的積蓄，可以在房子上為自己設(shè)立居住權(quán)，避免被子女“掃地出門”；

-離婚時一方為困難一方設(shè)立居住權(quán)；

-再婚老人去世后為老伴設(shè)立居住權(quán)，避免老伴無家可居；

-或獨(dú)居老人為家庭長期服務(wù)者（如保姆、遠(yuǎn)方親戚、長期照顧自己的親朋、鄰居等）設(shè)立居住權(quán)等。

（二）以房養(yǎng)老

年老無保障的老人或低薪退休老人可以將唯一住所賣給暫時不需要使用的其他個人或機(jī)構(gòu)，在獲取收益的同時繼續(xù)在房屋上設(shè)立居住權(quán)，既能保證自己居有定所，也能獲取一筆收益提高養(yǎng)老生活質(zhì)量。

（三）公租房等保障性住房

在政府公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房體系中設(shè)立居住權(quán)，這樣可以保證由國家享有房屋的所有權(quán)，購房者僅以較低的價格取得房屋的居住權(quán)，更加符合住房保障制度“住有所居”的初衷。

四、結(jié)語

居住權(quán)的適用不僅限于以上幾種，還可以適用于商業(yè)投資、農(nóng)村宅基地等方面。但也并不是說居住權(quán)的設(shè)立帶來的都是好處，也會產(chǎn)生一些其他問題，比如設(shè)立了居住權(quán)的房子該如何執(zhí)行，二手房之前如何查詢房屋是否設(shè)立了居住權(quán)等。但整體來說居住權(quán)的設(shè)立是符合我國現(xiàn)有國情民意的，其他法律適用過程中的問題需要我們逐步發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)。